諸経費って何？
こんにちは。
今年の桜があ、あまりに早く、お花見のタイミングがとれなかった、代表の小澤雅志です( ；∀；)
「初めての家づくり」で損をしないために必要な知識をお伝えしております・
今回からは家づくりにかかる全体の費用を細分化してお伝えしていきますね！
まず、住宅の建築に関する「諸経費」について詳しく解説します(^^)
ちょっと長いですが、全部大事なことですので(*´ω`*)
まず、そもそも家づくりにおいて諸経費とは何のことを言っているのだろう？？
簡単に3つに分けることが出来ます。
①住宅ローンを借りる時に銀行に支払う経費
②火災保険・地震保険料
③登記費用
上記３つを住宅の建築に関する諸経費と言います。
①銀行に支払わなければいけない経費
住宅ローン商品によってかかる経費は異なります。
例えば、固定金利選択型の住宅ローンであれば下記費用がかかることが一般的です。
固定金利選択型
・印紙代
・事務手数料
・保証料
これがフラット35のような固定金利にはまた違う費用がかかります。
フラット35
・保証料は不要
・融資手数料
・印紙代
・団体信用生命保険料
・つなぎ融資手数料
・つなぎ融資金利、
同じ固定金利選択型の住宅ローンだったとしても、銀行や借入れする人によって条件が異なります。
フラット35のつなぎ融資にかかる手数料や金利は、土地を自己資金で買うのかそうじゃないのか？によっても異なります。
一般的に、これらの経費は、
・固定金利選択型の住宅ローンは安い
・固定の住宅ローンは高い
という特徴があります。
金利に加えこれらの経費まで安いという理由から安易に固定金利選択型ローンを選んでしまう方が多いので、注意が必要です。
金利のことについては、以前にお伝えしてますね。
②-1 火災保険
火災保険については、損害保険会社によって違いがあります。
そこで、今回は火災保険を選ぶ上で最低限の知識をお伝えしていきます。
保険適用範囲の選択
・建物のみ
・建物＋家財
※『家財』とは、テレビやソファなどを指します。
もちろん、保証範囲によって支払う費用も異なります。
建物＋家財になると金額は上がります。
また、火災だけではなく『水災』による被害にも対応可能なプランもあります。
そうなれば費用はもちろん上がってしまうのですが、少し土地が低いなと感じている方だけじゃなく、心配がない地域に住まわれる場合でも、多少費用をかけてでも水災には対応しておくほうが無難かもしれませんね。
6-insurance.png
また、火災保険の価格は『建物の構造』によっても違ってきます。
木造住宅における耐火・非耐火構造
建物の構造は『耐火（T構造）』と『非耐火（H構造）』の2つに分類されます。
『省令準耐火構造』という構造が木造住宅では耐火構造（T構造）にあたります。
そして、耐火なのか非耐火なのかで、火災保険の価格はなんと60％近くも変わってしまいます。
< 例 >
火災保険は5年間までは一括払いをすることが可能。
実は昔は35年ローンなら、その全期間まとめてかけることが可能でした。
保険は長期一括でかける方が、保険料は低く抑えられます。
それが10年ほど前から10年までしかかけられなくなり、
さらに短くなり、現行の5年が最長となった次第です。
2000万円の建物で耐火と非耐火、
10年分を一括支払いの総額で比較すると下記です。
耐火構造 ：約10万円
非耐火構造：約25万円
その差なんと約15万円。
しかも5年間のみの話の為、それ以上の差額になります。
このあたりは、実は案外盲点です。
5年ごとに火災保険をかける経費が必ずかかるので、
建築時のみでないところを覚えておいてくださいね。
住宅会社でプランをしてもらう際には、その会社の建物の基本構造が、耐火なのか非耐火なのかを確認する必要があります。
また、建物について希望するポイントを叶えると、耐火基準から外れることもあります。
その点も住宅会社に確認しつつプランを練ることが必要です。
まあ木造は基本、非耐火ですが(^^;;
②-2 地震保険
ここでは地震保険に関する5つのポイントをご紹介します。
POINT 1.
どこの保険会社で加入しても条件が同じ。保険料も同じ。
POINT 2.
火災保険に入らなければ、地震保険単体では入れない。
POINT 3.
最長で5年なので、5年ごとに更新しなければいけない（1年ごとの更新も可）
POINT 4.
火災保険同様、耐火構造なのか非耐火構造なのかで保険料が60％近く変わってくる
POINT 5.
最大で建物の価格の半分までしか補償してくれない
つまり、もし地震が起こり全壊したとしても、家を2000万円で建てたとしたら1000万円までしか保険はおりません。
地震保険さえかけていれば、地震が起こった時に建替えが出来るわけではありません。
地震保険は、当面の生活資金のための保険だという風に認識していただいていた方がいいでしょう。
③ 登記費用
登記に関しては、もし現金で家を建てる予定ならば、省略することが出来る部分もあります。
しかし、住宅ローンを利用するなら、銀行が住宅ローンの借主様の土地や建物を担保として設定する為、登記費用が必要になってきます。
たまーに、不動産資産を自宅以外でお持ちの場合は、金融機関によってはそちらを担保にできる場合もありますが、基本は自宅とその土地が担保になります。
土地から買って家づくりをするのか、建替えなのか。
目的に応じて、登記の種類は違います。
特に知っておきたい登記は下記6種類です。
①所有権移転登記
土地を買った時に名義を売主から買主に移すための登記
（土地から買って家づくりをする方は必要）
②建物表示登記(表題登記)
新築したときに構造や面積、敷地との関係を示す登記
（住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要）
③建物保存登記
新築した家が自分の持ち物であるということを第三者に示すためする登記
（住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要）
④抵当権設定登記
融資した銀行が土地や家を担保に入れたことを第三者に示すための登記
（住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要）
⑤建物滅失登記
建替えするにあたり、もともと建っていた家を取り壊したことを証明するための登記
（古い家を取り壊して家を建てる方は必要）
⑥土地地目変更登記
畑や田んぼなどの農地であったり、雑種地といった宅地以外の土地を宅地に変更するための登記
（宅地以外の地目の土地の上に家を建てる全ての方に必要）
住宅を建築する場合の諸経費について細かくお伝えしました。
全体予算から、これらの諸経費に加え、家具や家電、地盤改良費用、引越代といったその他諸々の経費を差し引いていただければ、土地や家に掛けられる予算がより明確に出てくることになります。
次回からはいよいよ『土地探し』について詳しくお伝えしていきたいと思います！
お楽しみに